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村民留用地可引入有实力企业合作开发
来源:南方都市报 日期:2018-5-16

为进一步规范农村集体留用地使用和村企合作行为,推进留用地的开发利用,日前,惠城区政府印发《惠城区农村集体经济组织留用地使用与合作开发建设管理补充规定》,自5月1日起施行,有效期5年。鼓励村民委员会(或村民小组)通过自筹资金自主开发、招商引资、合资合作等方式将留用地建设为经营性物业,并通过经营不动产产权租赁,形成运营成本低、经营风险小、经济收益长期稳定的农村集体资产。村民委员会(或村民小组)因缺乏资金技术、开发经验、人才力量等不能自主开发,可以引入有实力的企业进行合作开发建设。

留用地须以集体名义登记

据了解,惠城区范围内集体留用地的安排,由被征地的村民委员会(或村民小组)根据土地利用总体规划及城乡规划提出留用地选址初步意见和申请,由镇政府(街道办事处)组织材料按程序上报市政府批准后,规划建设部门核发留用地《建设用地规划许可证》,国土资源部门核发用地批文,不动产登记部门办理不动产登记。留用地必须以集体名义进行登记,不得以村民个人或企业的名义登记,不允许将留用地分配给个人。

补充规定鼓励两个或两个以上被征地的村民委员会(或村民小组)选择集中连片安排留用地。两个或两个以上的村民委员会(或村民小组)安排的留用地相邻或相连的,鼓励进行整合联动、统一规划、统一开发。

同时,鼓励村民委员会(或村民小组)将留用地置换为经营性物业。有意向的村民委员会(或村民小组)可以与国土资源部门协商签订留用地置换物业协议,约定拟置换物业的位置、面积、交付时间和交付标准等内容。国土资源部门与村民委员会(或村民小组)签订协议约定在拟安置的留用地上实施物业置换的,可将置换物业作为土地出让条件,依法对留用地使用权进行公开出让。

另外,也鼓励将留用地开发建设为经营性物业。村民委员会(或村民小组)可委托经济合作社或股份合作经济联合社对本村(组)的留用地进行统一经营、管理。鼓励村民委员会(或村民小组)通过自筹资金自主开发、招商引资、合资合作等方式将留用地建设为经营性物业,并通过经营不动产产权租赁,形成运营成本低、经营风险小、经济收益长期稳定的农村集体资产。

村企合作方式有三种

补充规定提出,村民委员会(或村民小组)因缺乏资金技术、开发经验、人才力量等客观原因不能自主开发,拟引入有实力的企业进行合作开发建设的,应当先拟定《留用地村企合作开发建设实施方案》,按程序报区政府批准后,方能组织实施。村企合作的方式包括:返还物业方式、返还物业+货币方式和股权合作方式。

允许村民委员会(或村民小组)引入前期服务单位,配合完成村企合作项目挂牌招标前的相关工作。村民委员会(或村民小组)拟引入前期服务单位的,应当组织召开村民会议或者户代表会议(留用地权属人为村民委员会的可召开村民代表会议)表决同意后,通过镇政府(街道办事处)农村“三资”产权流转管理服务平台进行招标。

村民委员会(或村民小组)在引入前期服务单位招标前,应当将招标文件、公告和《留用地开发前期服务协议》文本先交由本村(组)法制副主任或法律顾问进行审查把关并报镇政府(街道办事处)审核同意后,方能组织实施。

在村企合作项目挂牌招标前,村民委员会(或村民小组)不得与前期服务单位直接签订村企合作开发合同,除可收取前期服务保证金外,不得另外收取诚意金、补助费、赞助费等其他费用。

超1年未委托挂牌招标的须重新评估

经区政府批准的村企合作实施方案和留用地挂牌转(出)让方案,村民委员会(或村民小组)应当在6个月内按照组织拟定留用地使用权转让和招取村企合作开发企业的挂牌招标方案及公告,报区用地办审核同意后,通过镇政府(街道办事处)农村“三资”产权流转管理服务平台进行挂牌招标,公开招取村企合作开发企业(含合股投资人)。

区政府批准后,村民委员会(或村民小组)超过1年未委托挂牌招标的,不得再按原批准的方案继续组织实施,须重新对留用地市场价值进行评估,并重新组织拟定《村企合作实施方案》和挂牌招标方案,按程序报区政府批准后再予以实施。

引入前期服务单位和选取村企合作(合股)开发企业原则上采用竞价或竞标方式进行。村民委员会(或村民小组)可以邀请公证机构或者律师事务所对挂牌招标过程进行公证或者见证。

应约定返还物业面积、交付标准

挂牌招标成功的,中标竞得人应当自签收《成交确认书》之日起10个工作日内,向村民委员会(或村民小组)缴交村企合作开发建设项目的履约保证金并签订《村企合作合同》和《留用地使用权转(出)让协议》。逾期不签订的,不得请求返还已交纳的投标(竞买)保证金。《村企合作合同》应当明确约定返还物业给村民委员会(或村民小组)的面积比例、位置与朝向、户型结构、质量要求、建设期间、交付标准、物业移交时间、履约保证金数额与退回的时间方式、违约责任与退出等内容。

与此同时,中标竞得人和村民委员会(或村民小组)还应当与镇政府(街道办事处)共同签订一份《留用地村企合作项目三方监管协议》,由镇政府(街道办事处)对该村企合作开发建设项目的合同履行、物业返还、履约保证金退回等情况进行监管。

监管协议签订后,双方到国土资源部门申请办理土地使用权转(出)让手续,由国土资源部门按程序报批后与中标竞得人签订《国有土地使用权出让合同》。中标竞得人凭《国有土地使用权出让合同》及税务部门出具的完税凭证向不动产登记部门申请办理《不动产权证》。

经营性物业部分不得对外出售

据悉,村企合作项目建成物业中返还给村民委员会(或村民小组)的经营性物业部分(包括商铺、写字楼、工业厂房等),必须归集体所有和登记,不得以村民个人名义登记或私分,作为可以永久收益的集体资产经营管理,纳入农村“三资”监管范畴。未经召开村民会议或者村民代表会议表决通过并报镇政府(街道办事处)同意和区农村资产监管机构批准,不得擅自处置。经营性物业部分不得对外出售、转让或者由村企合作企业进行回购,必须留存作为集体所有的永久性经营物业,以保障集体经济组织的长久收益。

村企合作项目建成物业中返还给村民委员会(或村民小组)的住宅房屋部分(含配套的停车位),应当在《村企合作实施方案》中明确具体的分配方案,统筹安排、统一分配给村民。村民对所分配到的住宅房屋(含配套的停车位)享有所有权。

在确保本村(组)村民人均居住建筑面积达到25平方米以上基本住房保障的情况下,村民委员会(或村民小组)可以根据多数村民的意愿,经组织召开村民会议或户代表会议达到90%以上(含本数,留用地权属人为村民委员会的可召开村民代表会议)表决通过并签名确认,允许提出申请将合作开发企业应返还的住宅房屋部分(包括配套的停车位)对外出售、转让或者由合作开发企业进行整体回购,但应当在《村企合作实施方案》中进行明确并经区政府批准,且须在挂牌招标方案及公告中专项说明。成交后,买卖双方应当签订物业权益转让或者回购合同,依法办理相关手续。

留用地村企合作项目报批实施流程

村(组)完成前期工作,办理留用地不动产权证

委托评估中介机构对留用地市场价值进行评估、审核

拟定留用地村企合作实施方案和村企合作合同

组织召开村民会议表决签名,公示不少于5个工作日

提出村企合作开发申请,填表并递交相关申报材料

报镇政府(街道办事处),在收齐材料后30日内完成审核

报区用地办审查后,在30日内拟定留用地挂牌转(出)让方案,征求部门意见(在5个工作日内回复意见)

区用地办提出综合拟办意见,提交区建设用地领导小组会议审议

审议通过后,区政府签署批准文件,通知相关镇(街道)和村(组)

村(组)拟定留用地使用权转让和招取村企合作开发企业的挂牌招标方案及公告

报区用地办审定后,委托镇(街道)农村“三资”产权流转管理服务平台挂牌招标

缴交履约保证金,并签订村企合作合同、土地使用权转(出)让协议和三方监管协议

依法纳税后,办理留用地转(出)让登记等相关手续

双方按村企合作开发合同的约定组织实施


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